Kto ma obowiązek rozliczenia z fiskusem przy sprzedaży nieruchomości?

Przepisy ustawy o podatku dochodowym wskazują, że źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

1.    a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.    b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.    c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.    d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Jeżeli zatem podatnik sprzedał nieruchomość w ciągu 5 lat od jej nabycia, musi zapłacić podatek od uzyskanego dochodu. Oznacza to, że podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w 2019 r. lub później, a w 2024 r. dokonali jej sprzedaży, powinni do 30 kwietnia złożyć zeznanie PIT-39, w którym wykażą przychody, koszty oraz dochód ze sprzedaży tej nieruchomości.

Ważne!  Okres 5 lat liczony jest od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. W przypadku zaś nabycia nieruchomości w drodze spadku, a następnie jej odpłatnego zbycia, okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Podstawa opodatkowania i stawka podatku

Podstawą opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości jest dochód – a więc przychód uzyskany ze sprzedaży minus koszty uzyskania przychodu. Podatek dochodowy wynosi 19% od dochodu.

O ile kwestia uzyskanego przychodu nie budzi wątpliwości, o tyle podatnik może mieć wątpliwości, co może stanowić koszt uzyskania przychodu przy takiej sprzedaży. Otóż do kosztów podatkowych można w takiej sytuacji zaliczyć m.in.:

• cenę zakupu lub wartość wybudowania zbywanej nieruchomości,
• wszelkie wydatki, które podniosły wartość nieruchomości (remonty, modernizacje).

Przykład: Podatnik kupił nieruchomość za 300 000 zł, a następnie sprzedał ją za 500 000 zł. Nie poniósł żadnych dodatkowych wydatków na jej remont czy modernizację. Dochód do opodatkowania wynosi 200 000 zł, a podatek – 38 000 zł.

Nie zawsze należy zapłacić podatek przed upływem 5 lat  

Ustawa o PIT przewiduje zwolnienie od opisanego podatku, zwane potocznie „ulgą mieszkaniową”. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydany na własne cele mieszkaniowe.

Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione m.in. na nabycie budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, wydatki na budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego czy też wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub SKOK.

Co to oznacza w praktyce? Obowiązek zapłaty podatku nie powstanie, jeżeli uzyskany ze sprzedaży przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, m.in. wskazane powyżej.

Na wydatkowanie uzyskanej kwoty na własne cele mieszkaniowe podatnik ma 3 lata, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedał nieruchomość.

Mimo przeznaczenia środków na te cele należy pamiętać, że i tak powinno zostać złożone zeznanie PIT-39, ze wskazaniem jednak w poz. 25 kwoty, która będzie zwolniona od podatku na podstawie ulgi mieszkaniowej.

Podstawa prawna:

• art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2025 r., poz. 163)

Anita Brzozowska członek zarządu, kierownik biura, księgowa

06 maj 2025